Les délégations de pouvoirs en copropriété, une source inépuisable de contentieux.

1°) LA DELEGATION SPECIALE DE POUVOIRS.

Le recours à la délégation de pouvoirs spéciale prévue par l'article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 est de plus en plus fréquent en copropriété pour faciliter la passation des marchés de travaux, cela n'est toutefois pas sans créer des tensions entre copropriétaires ou des suspicions vis-à-vis du délégataire.

Selon l'article 25 b) de la loi susvisée : "Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre".

Grâce à ce dispositif, l'assemblée générale va par exemple pouvoir déléguer son pouvoir au conseil syndical de choisir l'entreprise qui effectuera les travaux votés, selon un budget préalablement fixé.

Cette délégation est toutefois strictement encadrée par l'article 21 du décret du 17 mars 1967 pour éviter les abus et que cela ne dégénère en une privation du pouvoir de contrôle de l'assemblée générale.

A noter que la décision de déléguer une partie du pouvoir de l'assemblée générale doit être prise à la majorité absolue (article 25), correspondant à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble.

Les décisions susceptibles de faire l'objet d'une délégation de pouvoirs sont celles visées à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Attention, les travaux d'amélioration visés à l'article 25 de la même loi, ne peuvent pas faire l'objet d'une délégation de pouvoirs, de même que la décision de révoquer ou de nommer un syndic.

La délégation spéciale de pouvoir doit mentionner expressément la décision déléguée.

S'il s'agit d'une dépense, le texte de la résolution doit fixer un montant maximum et il doit être décidé des modalités de l'appel de fonds.

2°) LA DELEGATION GENERALE DE POUVOIRS de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle permet de déléguer au conseil syndical un pouvoir plus large qui n'est limité que par le montant alloué.

Ce mécanisme est plus contraignant et plus complexe à mettre en oeuvre que la délégation spéciale.

Cette délégation générale ne peut être mise en oeuvre que si le conseil syndical est composé d'au moins trois membres et la décision doit être prise aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant du montant alloué au conseil syndical dans le cadre de cette délégation de pouvoirs, il faut se référer à l'article 26-1 du décret du 17 mars 1967 qui distingue, le cas où les dépenses sont incluses dans le budget prévisionnel, de celui où les dépenses sont afférentes à des travaux non compris dans le budget prévisionnel.

La délégation générale de pouvoirs au conseil syndical est, selon l'art. 21-3 de la loi du 10 juillet 1965, fixée pour une durée maximale de deux ans et est renouvelable par une décision expresse de l'assemblée générale.

Pour prendre les décisions qui lui ont été déléguées, le conseil syndical doit se réunir et décider à la majorité de ses membres  (en cas de partage des voix, le président bénéficie d'une voix prépondérante).

Les décisions prises par le conseil syndical doivent être consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres, lequel est transmis au syndic qui doit l'inscrire au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Toutefois, à noter qu'aucune disposition ne prévoit de notification de ce procès-verbal aux copropriétaires.

En revanche, le conseil syndical doit rendre compte chaque année de l'exercice de sa délégation de pouvoirs devant l'assemblée générale votant l'approbation des comptes.

Si le conseil syndical a excédé ses pouvoirs, les copropriétaires qui souhaitent agir peuvent solliciter l'annulation de la décision d'approbation des comptes dans le délai de 2 mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est également possible d'envisager la mise en cause personnelle des membres du conseil syndical délégataire, raison pour laquelle l'article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.

La responsabilité du syndic peut également être engagée s'il a mis en oeuvre une décision irrégulière prise par le conseil syndical qui ne respectait pas la délégation donnée par l'assemblée générale.

Pour mettre en oeuvre une telle action, il convient de consulter un avocat suffisamment tôt avant l'expiration du délai de 2 mois, afin qu'il soit en mesure de rédiger une assignation devant le Tribunal Judiciaire compétent (par exemple BAYONNE) et de la faire délivrer par un commissaire de justice dans le délai requis.